2026 zmiany w spółdzielniach mieszkaniowych

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – co się zmienia po podpisaniu przez Prezydenta?

Dodaj komentarz

9 stycznia 2026 r. Prezydent podpisał długo oczekiwaną nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ograniczenie pełnomocnictw, powrót walnych stacjonarnych, kary za fałszywe oświadczenia i możliwość tworzenia Społecznych Agencji Najmu – wyjaśniam, co naprawdę zmieni się w Twojej spółdzielni mieszkaniowej.

Przypomnijmy, że ta opracowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii nowelizacja, zwana „małą”, powstała w odpowiedzi na problemy zgłaszane przez spółdzielców, takie jak manipulacje pełnomocnictwami czy opieszałość w przekształcaniu praw do lokali. Proces legislacyjny był dość szybki: projekt wpłynął do Sejmu 4 listopada 2025 r., po debatach w komisji infrastruktury przeszedł trzecie czytanie 4 grudnia (253 głosy za, 0 przeciw, 181 wstrzymujących się), Senat nie wniósł poprawek a 9 stycznia podpisał ją Prezydent. Ustawa jest już opublikowana w Dzieninku Ustaw i zacznie obowiązywać w dniu 28 stycznia br.

Główne zmiany w ustawie

Ograniczenia w pełnomocnictwach na walne zgromadzenia:

  • Pełnomocnikiem członka spółdzielni (osoby fizycznej) może być odtąd tylko:
    • Osoba bliska (w rozumieniu Kodeksu cywilnego, np. małżonek, dzieci, rodzice), ale z ważnym zastrzeżeniem – musi złożyć oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że nie pozostaje z członkiem we wspólnym pożyciu (konkubinat odpada, co ma zapobiec nadużyciom).
    • Inny członek tej samej spółdzielni.
    • Adwokat lub radca prawny.
  • Pełnomocnik nie będzie mógł głosować w sprawach wyborów do rady nadzorczej czy zarządu – to kluczowe, bo kończy z praktykami, gdzie pełnomocnicy „przegłosowywali” decyzje w imieniu nieobecnych, często na korzyść wąskich grup interesów.
  • Pełnomocnictwo (wraz z ewentualnym oświadczeniem) trzeba dostarczyć spółdzielni najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem walnego zgromadzenia. Brak tego czyni pełnomocnictwo nieważnym.
  • Nowość: Za złożenie fałszywego oświadczenia grozi grzywna (nowy art. 27³a).

Te zmiany mają na celu zapobieganie sytuacjom, gdzie pełnomocnictwa uzyskiwano podstępem lub błędem, co podnosiło Ministerstwo w uzasadnieniu.

Np. w naszej spółzielni PSM „Kolejarz” w 2025 na walnym zgromadzeniu członków w os. Kruczkowskiego uczestniczyło 64 członków i 27 pełnomocników. Od teraz pełnomocniy nie będą mieli prawa głosu w wyborach do Rady Nadzorczej.

Przywracanie stacjonarnych walnych zgromadzeń:

  • Ustawa kończy z rozwiązaniami pandemicznymi, które pozwalały na zdalne lub pisemne walne. Od teraz spółdzielnie wracają do obowiązku organizowania stacjonarnych zgromadzeń, co ma zwiększyć autentyczną dyskusję i demokrację wśród członków businessinsider.com.pl. To krok w dobrą stronę, bo zdalne formy czasem ograniczały udział osób starszych czy mniej obytych z technologią.

Ułatwienia w ustanawianiu odrębnej własności lokali:

  • Jeśli spółdzielnia nie podejmie działań w ciągu 24 miesięcy od wejścia ustawy (tj. do 27 stycznia 2028 r.), członek może wystąpić do sądu o ustanowienie odrębnej własności lokalu (na zasadach art. 39-43). To wzmocnienie pozycji spółdzielców w przypadku opieszałości zarządu dziennikustaw.gov.pl. Dodatkowo, jeśli spółdzielnia odmawia tylko złożenia oświadczenia woli, można ją pozwać o jego wymuszenie.

Społeczne Agencje Najmu:

  • Spółdzielnie zyskują możliwość tworzenia Społecznych Agencji Najmu w porozumieniu z gminami. To zmiana w ustawie o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (dodanie spółdzielni do art. 22a), która pozwala spółdzielniom prowadzić działalność w obszarze najmu społecznego gov.pl. To ciekawy mechanizm na walkę z kryzysem mieszkaniowym – spółdzielnie mogą wynajmować lokale na preferencyjnych warunkach, współpracując z samorządem.

    Ponadto, ustawa wprowadza drobne zmiany w innych aktach, np. w ustawie o własności lokali (doprecyzowania dla wspólnot) czy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (definicje lokali na wynajem)

    Moje przemyślenia

    Te zmiany to mieszanka pozytywów i wyzwań. Z jednej strony, ograniczenie pełnomocnictw i powrót do stacjonarnych walnych to krok ku większej demokracji w spółdzielniach – kończy z „prywatnymi armiami” pełnomocników, które czasem służyły interesom zarządów, a nie ogółu. Jako aktywista, widzę tu szansę na autentyczny głos spółdzielców, zwłaszcza w dużych osiedlach, gdzie frekwencja bywa niska.

    Ułatwienia w przekształcaniu praw do lokali to też plus, bo wiele osób czeka latami na własność, co blokuje ich finanse czy dziedziczenie.Z drugiej strony, wymóg 3-dniowego doręczania pełnomocnictw może być uciążliwy dla osób starszych czy pracujących – czy spółdzielnie będą gotowe na to logistycznie? Kara za fałszywe oświadczenia to dobry bat, ale czy nie odstraszy uczciwych? A Społeczne Agencje Najmu? Świetny pomysł na papierze, ale wymaga realnej współpracy z gminami, które często brakują funduszy. Będę monitorował wdrożenie i zachęcam Was do dyskusji w komentarzach: jak to wpłynie na Wasze spółdzielnie?Jeśli chcecie więcej szczegółów, pełny tekst ustawy jest dostępny w Dzienniku Ustaw.

    Pogodna 42a skwer przed pawilonem handlowym

    Zielona retencja wzdłuż ul. Pogodnej

    Dodaj komentarz

    W tegorocznej edycji „Zielonego Budżetu” zgłosiłem projekt Zielona retencja wzdłuż ul. Pogodnej – niecka bioretencyjna, nowe drzewa i przestrzeń społeczna dot. placu przez pawilonem handolowym przy ul. Pogodna 42A.

    To miejsce, które dziś jest w dużej mierze utwardzone, a jednocześnie położone niżej niż jezdnia, przez co regularnie zbiera się tam woda opadowa. Zamiast traktować to jako problem – postanowiłem potraktować to jako potencjał.

    Jaki jest problem?

    Teren wzdłuż ul. Pogodnej:

    • znajduje się poniżej poziomu ulicy,
    • jest częściowo wyłożony płytami,
    • przejmuje spływ wody z jezdni i chodnika,
    • ma bardzo ograniczoną ilość zieleni (pas z dwoma młodymi drzewami),
    • nie pełni dziś żadnej realnej funkcji społecznej.

    Po intensywniejszych opadach woda zalega na powierzchni lub spływa w sposób niekontrolowany. W dobie zmian klimatu, coraz częstszych ulew i fal upałów takie miejsca stają się typowymi „słabymi punktami” miasta.

    Na czym polega projekt?

    Projekt, który zgłosiłem, wpisuje się w tegoroczną edycję Zielonego Budżetu, poświęconą zielonej retencji i gospodarowaniu wodą deszczową.

    Jego główne elementy to:

    • niecki bioretencyjne / ogród deszczowy – czyli naturalne zagłębienia terenu obsadzone roślinami, które przechwytują i zatrzymują wodę opadową,
    • zebranie wody z powierzchni utwardzonych (a potencjalnie także z dachu pobliskiego pawilonu) i skierowanie jej do strefy zieleni zamiast do kanalizacji,
    • nowe nasadzenia drzew i krzewów, które zwiększą cień, obniżą temperaturę latem i poprawią mikroklimat,
    • elementy małej architektury – ławki, siedziska, ewentualnie niewielki podest lub pergola – które sprawią, że miejsce stanie się przestrzenią do krótkiego odpoczynku,
    • funkcja edukacyjna – pokazująca w praktyce, jak można „łapać wodę w mieście”.

    To nie jest duża inwestycja infrastrukturalna. To lokalne, miękkie rozwiązanie, które łączy przyrodę, funkcję techniczną i społeczną.

    Co chcę osiągnąć?

    Celem projektu jest:

    • zatrzymanie wody tam, gdzie spada, zamiast szybkiego odprowadzania jej do kanalizacji,
    • ograniczenie lokalnych podtopień i kałuż po deszczu,
    • zwiększenie powierzchni biologicznie czynnej,
    • poprawa estetyki i jakości przestrzeni publicznej,
    • stworzenie małej, zielonej strefy odpoczynku dla mieszkańców,
    • pokazanie, że adaptacja do zmian klimatu może być prosta, czytelna i bliska codziennemu życiu.

    To przykład myślenia o mieście w skali mikro – ale z realnym wpływem na komfort i środowisko.

    Jaki jest szacowany budżet?

    Szacunkowy koszt realizacji projektu wynosi około 95 000 zł

    W budżecie uwzględniłem m.in.:

    • przygotowanie projektu i prace ziemne,
    • wykonanie niecki bioretencyjnej,
    • system doprowadzania wody opadowej,
    • nasadzenia drzew i roślin retencyjnych,
    • elementy małej architektury (ławki, siedziska),
    • tablica informacyjna,
    • prace porządkowe i rezerwa kosztowa.

    To kwota realna dla Zielonego Budżetu i adekwatna do skali miejsca.

    Dlaczego Zielony Budżet?

    Zielony Budżet to narzędzie, które pozwala mieszkańcom realnie wpływać na sposób, w jaki miasto reaguje na wyzwania klimatyczne. Ten projekt jest próbą pokazania, że:

    • nawet niepozorne fragmenty przestrzeni mogą pełnić ważną funkcję,
    • woda deszczowa nie musi być problemem,
    • dobra przestrzeń publiczna zaczyna się od uważnego spojrzenia na to, co już mamy.

    Teraz projekt czeka na dalszy etap procedury. Niezależnie od wyniku, samo zgłoszenie jest dla mnie ważnym krokiem – w stronę bardziej zielonego, odpornego i przyjaznego miasta.

    Walne zgromadzenie PSM Kolejarz Krzysztof Jakubowski

    Zostałem wybrany do Rady Nadzorczej PSM „Kolejarz” w Lublinie

    Dodaj komentarz

    Z jeszcze nieoficjalnych wyników wyborów do Rady Nadzorczej Pracowniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Kolejarz” w Lublinie wynika, że zostałem wybrany w skład rady.

    Otrzymałem 188 głosów, co jest czwartym wynikiem na 31 kandydatek i kandydatów (i to pomimo tego, że jeden z członków spółdzielni od dłuższego czasu wypisywał w internecie, że jestem karierowiczem, kłamcą, oszustem, przestępcą oraz jestem w zmowie z zarządem spółdzielni).

    W najbliższej kadencji Rady Nadzorczej zamierzam nadal być aktywny. Chcę analizować dokumenty i dane finansowe spółdzielni, zgłaszać swoje propozycje i poprawki. Nadal będę do dyspozycji mieszkańców, którzy zgłoszą się do mnie z pytaniami i prośbami o interwencję.

    Mam też kilka planów do realizacji:
    – zaproponuję zmiany w statucie (mam kilka zebranych pomysłów, ale trzeba to jeszcze sprawdzić i skonsultować),
    – zamierzam przeanalizować wydatki spółdzielni na usługi obce i przedstawić ew. wnioski,
    – chcę doprowadzić do zwiększenia liczby informacji publikowanych na stronie internetowej spółdzielni,
    – chcę brać udział w tworzeniu treści na facebookowym profilu spółdzielni,
    – mam pomysł na działanie edukacyjno-informacyjne w Radzie Nadzorczej (szczegóły przedstawię wkrótce),
    – tak jak do tej pory, planuję składać regularne sprawozdania z mojej aktywności – przede wszystkim radzie osiedla oraz na stronie krzysztofjakubowski.pl oraz tutaj na facebooku.

    Jesteś członkiem/członkinią spółdzielni PSM „Kolejarz” i masz problem albo pomysł do wprowadzenia w naszej spółdzielni? Napisz do mnie – kontakt@krzysztofjakubowski.pl

    Raz jeszcze dziękuję członkom spółdzielni za zaufanie!

    Sprawozdanie z mojej pracy w Radzie Nadzorczej PSM „Kolejarz” w 2025 roku

    Dodaj komentarz

    Przedstawiam sprawozdanie z trzeciego (ostatniego) roku mojej pracy w radzie nadzorczej Pracowniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Kolejarz” w Lublinie. Poprzednie sprawozdania opublikowałem tutaj (za lata 2022-2023) oraz tutaj (2023-2024).

    styczeń 2025

    Na zebraniu RN złożyłem wniosek do zarządu, aby wystąpił do Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w sprawie opublikowania zasad prowadzenia lustracji na stronie internetowej związku. Ponadto pytałem lustratora, który przeprowadzał w naszej spółdzielni lustrację:

    • dlaczego nie przedstawił żadnych wniosków polustracyjnych (odpowiedź – nie ma podstaw, wszystko jest prowadzone prawidłowo)?
    • czy pod względem gospodarności i funkcjonowania działalność klubu osiedlowego „Odeon” ocenia pozytywnie (odpowiedź – tak)?
    • co oznacza uwaga zawarta w liście polustracyjnym, że część budynków mieszkalnych wymaga dostosowania do norm grzewczych i czy taka uwaga nie powinna być ujęta we wnioskach polustracyjnych (odpowiedź – w czasie budowy budynków normy były spełnione, ale się zmieniły i dziś już nie są spełnione)?

    RN uchwaliła zmianę w regulaminie Rad Osiedli, którą wcześniej zgłosiłem.

    luty 2025

    Na zebraniu RN wziąłem udział w dyskusji nad treścią ogłoszenia z ofertą pracy – naboru na prezesa zarządu. Ponadto wyraziłem aprobatę dla pomysłu organizacji naboru na stanowisko pracy w spółdzielni, w sytuacji, gdy pracownik spółdzielni zgłasza przejście na emeryturę.

    marzec 2025

    Opracowałem projekt zmian w regulaminie wyboru członków zarządu. Zamiana dotyczyła określenia tego, co w sytuacji, gdy w głosowaniu żaden z kandydatów nie zdobywa więcej niż połowy głosów. W obowiązującym do tej pory regulaminie był zapis, że w takim przypadku należy ogłosić ponownie nabór. W mojej propozycji kandydaci, którzy otrzymali najwięcej głosów, przechodzą do drugiej tury głosowania. W drugiej turze wygrywa kandydat, który otrzyma najwięcej głosów. Gdy jest remis, następuje trzecie głosowanie. Gdy ono również nie przyniesie rezultatu, nabór jest ogłaszany ponownie. Regulamin został przyjęty przez RN.

    kwiecień 2025

    Opracowałem projekt uchwały ws zmiany statutu w zakresie likwidacji Komisji Mieszkaniowej (pomysł zgłosił Pan Ciepłowski). RN przyjęła zmianę, będzie ona głosowana na tegorocznym walnym.

    maj 2025

    Przygotowałem porównanie liczebności i kosztów funkcjonowania rad nadzorczych w największych lubelskich spółdzielniach mieszkaniowych. Tabela z wynikami poniżej: